Капремонт МКД по 615-ПП: предварительный отбор, реестр подрядчиков и новое требование по СРО

Актуально на: 13 августа 2026 года

Рынок капитального ремонта многоквартирных домов устроен не как обычные госзакупки. Чтобы просто получить право участвовать в аукционах, нужно сначала пройти предварительный отбор и попасть в реестр квалифицированных подрядных организаций. А с 1 марта 2026 года добавилось требование, которое отрезало от рынка часть небольших подрядчиков: членство в СРО теперь нужно независимо от суммы договора. Разбираем всю схему.

Как устроен рынок капремонта

Порядок привлечения подрядчиков определяет постановление Правительства РФ от 01.07.2016 № 615 (действующая редакция — от 13 марта 2026 года).

Процесс двухэтапный:

1. Предварительный отбор — регулируется 615-ПП. Результат: включение в реестр квалифицированных подрядных организаций (РКПО).
2. Электронный аукцион на выполнение работ — проходит по правилам 44-ФЗ, но с особенностями, установленными 615-ПП.

Оба этапа проводятся на федеральных электронных торговых площадках.

Ключевое ограничение: участвовать в аукционе может только организация, включённая в РКПО в данном регионе, причём предмет аукциона и НМЦК должны соответствовать сведениям в её реестровой записи.

Что закупается по 615-ПП

Перечень работ и услуг:

• капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов;
• капремонт общего имущества МКД, являющихся объектами культурного наследия;
• ремонт и замена лифтов, ремонт лифтовых шахт и машинных помещений;
• оценка технического состояния и разработка проектной документации на ремонт МКД и лифтов;
• оценка соответствия состояния лифтов требованиям технического регламента;
• осуществление строительного контроля.

Важно: на каждый тип работ проводится свой отдельный предварительный отбор. Хотите работать и по общестроительным работам, и по лифтам — проходите два отбора.

Главное изменение 2026 года: СРО без порога

До марта 2026 года небольшие подрядчики могли брать договоры на капремонт до 10 млн рублей, не вступая в саморегулируемую организацию: работал общий порог из Градостроительного кодекса.

С 1 марта 2026 года — после вступления в силу Федерального закона от 31.07.2025 № 309-ФЗ — для заключения договоров строительного подряда с региональными операторами (в том числе с фондами капитального ремонта) членство в строительном СРО обязательно независимо от суммы договора.

То есть договор на 1,5 млн рублей требует членства в СРО ровно так же, как договор на 150 млн.

Для рынка это означает две вещи. Часть мелких подрядчиков ушла, конкуренция в нижнем ценовом сегменте снизилась. И одновременно вход на рынок подорожал: минимальный взнос в компенсационный фонд возмещения вреда для строителей — 100 000 ₽ (первый уровень ответственности, до 90 млн ₽ по договору), плюс вступительные и членские взносы, плюс страхование.

Предварительный отбор: требования к участнику

На практике регионы проводят отборы примерно раз в квартал, график у каждого региона свой. Участие бесплатное. К участию допускаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, аккредитованные на электронной площадке.

Требования (пункт 23 615-ПП):

Разрешительные документы

• членство в СРО — с учётом нового правила, без привязки к сумме;
• лицензия Минкультуры на работы по сохранению объектов культурного наследия — если отбор проводится по МКД, являющимся ОКН;
• аккредитация на работы, связанные с ремонтом и оценкой состояния лифтов;
• наличие в штате не менее одного работника, ответственного за монтаж и пусконаладку лифтов и эскалаторов, с уровнем квалификации, соответствующим профессиональному стандарту, — для лифтовых работ.

Кадры

• наличие в штате необходимого количества квалифицированных работников.

Опыт

• не менее трёх исполненных договоров за предыдущие три года по работам, аналогичным предмету проводимого отбора.

Добросовестность

• отсутствие конфликта интересов;
• отсутствие за последние три года договоров, расторгнутых в связи с существенными нарушениями со стороны подрядчика;
• отсутствие сведений в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных подрядных организаций.

Порядок прохождения отбора

1. Орган по ведению реестра создаёт комиссию и размещает извещение и документацию на ЭТП и в ЕИС.
2. Подача заявок. Минимальный срок подачи — 20 дней. При внесении изменений в извещение срок продлевается так, чтобы до окончания оставалось не менее 10 дней.
3. Состав заявки. Помимо документов по пункту 23 — сведения об организации, включая нотариально заверенную выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП и копию учредительных документов.
4. Рассмотрение — до 14 дней с даты окончания подачи. Документы проверяются на достоверность и отсутствие противоречий.
5. Решение о включении в реестр или отказе. Сведения вносятся в реестр в течение 2 рабочих дней после подписания протокола.

Разъяснения документации можно запросить не позднее чем за 5 рабочих дней до окончания срока подачи.

Одна заявка на один предмет отбора. Если подать две и более, не отозвав предыдущие, — ни одна не будет рассмотрена. Отозвать или изменить заявку можно до окончания срока подачи.

Срок нахождения в реестре — 3 года.

Основания для отказа: их всего три

Отказать во включении в реестр могут только по трём причинам:

1. Несоответствие требованиям пункта 23.
2. Заявка не содержит всех необходимых сведений или документов.
3. Указание недостоверной информации.

Практический вывод: комплектность заявки решает почти всё. Вторая и третья причины — это чистая работа с документами, и они полностью в вашей зоне контроля.

Участие в аукционе: что нужно знать

Сроки подачи заявок — минимум 20 дней. Заказчик вправе сократить срок до 7 дней, если НМЦК не превышает 2 млрд рублей.

Приглашения. В день публикации извещения заказчик обязан направить приглашения организациям, включённым в реестр.

Аккредитация на ЭТП. Участник не вправе подавать заявку, если его аккредитация заканчивается менее чем через 3 месяца. Проверяйте срок заранее.

Обеспечение заявки — от 0,5% до 5% НМЦК; при НМЦК до 3 млн рублей — 1%. Средства блокируются на лицевом счёте в течение часа после подачи заявки. Если денег на счёте нет или их недостаточно, заявка просто возвращается — без блокировки и без участия.

Состав заявки — основные сведения об организации, об учредителях, о лице или членах исполнительного органа и документ, подтверждающий полномочия. Иные документы заказчик требовать не вправе: всю квалификацию вы подтвердили на этапе предварительного отбора.

Рассмотрение заявок — до 10 рабочих дней.

Ход торгов. Шаг аукциона — от 0,5% до 5%. На подачу предложений даётся 10 минут; если новых предложений нет, через 10 минут аукцион завершается. В течение 10 минут после завершения возможна доподача предложений — этот механизм используется для борьбы за второе место на случай уклонения победителя.

Победитель — участник с наименьшей ценой. При равных предложениях лучшим признаётся поданное первым.

Обеспечение исполнения договора и антидемпинг

Размер обеспечения указывает заказчик, но не более 30% НМЦК. Если по условиям договора подрядчик использует материалы и оборудование, поставленные в рамках отдельного положения о закупке товаров, обеспечение может достигать 50% НМЦК.

Антидемпинговое правило. Если участник снизил цену на 20% и более от НМЦК, размер обеспечения должен не менее чем в два раза превышать указанный в извещении. Дополнительно, если предмет закупки — строительно-монтажные работы в МКД, такой участник обязан предоставить обоснование предлагаемой цены: гарантийное письмо от производителя материалов, документы, подтверждающие их наличие, расчёты.

Обеспечение предоставляется независимой гарантией или обеспечительным платежом. Если проектом договора предусмотрен аванс, заказчик может исключить требование об обеспечении.

Договор заключается не ранее 10 и не позднее 20 дней после публикации протокола.

Расторжение договора: девять оснований

Заказчик вправе расторгнуть договор в случаях:

• нарушения сроков выполнения работ — 2 раза и более;
• задержки начала работ более чем на 10 дней;
• несоблюдения требований к качеству — 2 раза и более в течение месяца;
• применения некачественных материалов — 2 раза и более в течение месяца;
• прекращения членства в СРО;
• нарушения сроков выполнения работ продолжительностью более 30 дней по любому из объектов;
• нарушения срока замены независимой гарантии более чем на 2 рабочих дня;
• выявления факта недействительности предоставленной гарантии;
• непродления срока независимой гарантии при изменении сроков работ.

Заказчик обязан письменно уведомить подрядчика не менее чем за 15 дней до предполагаемой даты расторжения, с указанием причин и подтверждающих документов.

Цена расторжения. При одностороннем расторжении по этим основаниям подрядчик выплачивает штраф в размере 10% от стоимости договора плюс возмещает убытки. Отдельно — исключение из РКПО и включение в реестр недобросовестных подрядных организаций при уклонении от заключения договора.

Обратите внимание на пункт про прекращение членства в СРО: он превращает дисциплинарные проблемы с саморегулируемой организацией в прямую потерю действующих контрактов.

Полезные послабления в договоре

• Цена может быть изменена по соглашению сторон, увеличение допускается не более чем на 15% в связи с пропорциональным увеличением объёма работ.
• Сроки могут быть продлены в трёх случаях: изменение первоначального объёма работ, недопуск подрядчика собственниками помещений, приостановка работ в связи с началом отопительного сезона или из-за погодных условий.
• Заказчик может включить условие о банковском сопровождении договора.

Закупка у единственной подрядной организации

Возможна в случаях: сумма договора не превышает 100 тыс. ₽ (при годовом лимите заказчика 1 млн ₽); экстренные закупки для ликвидации последствий аварии или ЧС; закупка авторского надзора; несостоявшийся аукцион; расторжение договора с победителем и уклонение второго участника.

Важно: закупка у единственного подрядчика осуществляется только у компаний из РКПО. Единственное исключение — авторский надзор.

Чек-лист для входа на рынок капремонта

• [ ] Вступить в строительное СРО — теперь обязательно независимо от суммы договора
• [ ] Проверить, нужна ли лицензия Минкультуры (если планируете работать с МКД — объектами культурного наследия)
• [ ] Оформить аккредитацию на лифтовые работы и взять в штат ответственного за монтаж и пусконаладку лифтов — если идёте в этот сегмент
• [ ] Собрать три исполненных договора за последние три года по аналогичным работам, с полным комплектом закрывающих документов
• [ ] Проверить себя в РНП и реестре недобросовестных подрядных организаций
• [ ] Аккредитоваться на федеральных ЭТП, проверить срок действия аккредитации
• [ ] Заказать нотариальную выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП
• [ ] Отслеживать графики предварительных отборов в своём регионе — на практике регионы проводят их примерно раз в квартал, график у каждого свой
• [ ] Планировать оборотные средства под обеспечение заявок и обеспечение исполнения договоров

Источники: постановление Правительства РФ от 01.07.2016 № 615 (в редакции от 13.03.2026), в том числе пункты 6, 8, 23, 34–35, 38, 50, 53, 54, 63, 78(3), 90, 91, 103, 104, 114, 128–129(1), 145–146, 165, 167, 178(1), 182, 185, 187, 189, 193, 195, 205, 219(1), 222, 226–229; Федеральный закон от 31.07.2025 № 309-ФЗ; Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ.

Материал проверил Анатолий Юрьевич Артамонов, ведущий юрист ЦСЛ.